Hỏi một câu tưởng đơn giản: căn nhà bên cạnh bán bao nhiêu tiền năm ngoái?
Ở nhiều nước, tra vài phút là ra. Ở Việt Nam, câu trả lời thường là con số truyền miệng, và con số ghi trên hợp đồng công chứng thì lại là con số khác.
Đó là gốc của gần như mọi vấn đề trong thị trường này.
Dữ liệu đang nằm ở đâu
Giá rao bán nằm ở các trang rao vặt. Đây là giá người bán muốn, không phải giá thật, và trùng lặp rất nhiều vì một căn được nhiều môi giới đăng.
Giá giao dịch thật nằm ở hợp đồng công chứng — nhưng số ghi trên đó thường thấp hơn thực tế vì lý do thuế phí. Ai cũng biết điều này và nó làm hỏng nguồn dữ liệu đáng tin nhất về nguyên tắc.
Thông tin pháp lý thửa đất nằm ở cơ quan quản lý đất đai, tra được nhưng theo thủ tục, không mở.
Quy hoạch nằm ở chính quyền địa phương, mức độ công khai rất khác nhau giữa các nơi.
Tình trạng thế chấp nằm ở ngân hàng.
Tranh chấp thì nằm ở toà, và gần như không tra được trước khi mua.
Sáu nguồn, sáu nơi, không nối với nhau. Người mua phải tự đi gom, và phần lớn không gom nổi.
Hệ quả
Không định giá được. Không có giá giao dịch thật thì mọi định giá đều là ước đoán. Điều này ảnh hưởng tới cả người mua, người bán, ngân hàng cho vay và cơ quan thuế.
Chênh lệch thông tin lớn. Bên biết nhiều hơn ăn phần chênh — và người mua lần đầu luôn là bên biết ít nhất.
Rủi ro pháp lý dồn vào người mua. Mua phải đất quy hoạch, đất đang thế chấp, đất tranh chấp — kiểm tra được nhưng tốn công và nhiều người không biết phải kiểm gì.
Thị trường dễ bị thổi. Tin đồn quy hoạch tạo sóng giá vì không ai kiểm chứng được nhanh.
Chi phí giao dịch cao. Phần lớn thời gian và tiền bạc của một giao dịch là để bù cho việc thiếu thông tin.
Cái đang chuyển động
Số hoá hồ sơ đất đai đang được đẩy, và đây là nền cho mọi thứ khác.
Định danh và thủ tục trực tuyến làm được một phần khâu giấy tờ.
Thanh toán không tiền mặt để lại dấu vết — về lâu dài đây là thứ làm giá thật lộ ra.
Chính sách thuế khi thay đổi cách tính sẽ tác động thẳng vào động cơ khai thấp.
Nhưng cần nói thẳng: vấn đề cốt lõi không phải công nghệ. Dữ liệu giá thật không lộ ra vì có lý do kinh tế để nó không lộ, và không phần mềm nào sửa được điều đó.
Ai sẽ làm được gì
Cơ quan quản lý nắm dữ liệu gốc, và mức độ mở là quyết định chính sách.
Ngân hàng có dữ liệu định giá tài sản bảo đảm — tập dữ liệu sát thực tế nhất hiện có.
Sàn giao dịch và môi giới lớn có dữ liệu giao dịch của chính mình.
Bên thứ ba làm dữ liệu có thể gom từ nhiều nguồn công khai và làm sạch — mảng này ở Việt Nam còn rất sơ khai so với quy mô thị trường.
AI đổi được gì
Phần hữu ích, và ở mảng dữ liệu bẩn thì đáng kể:
- Gom và khử trùng lặp tin rao. Một căn đăng ở mười chỗ với mười mô tả khác nhau — nhận ra chúng là một là việc máy làm tốt hơn người rất nhiều.
- Đọc thông tin từ ảnh và mô tả để chuẩn hoá diện tích, số phòng, hướng.
- Đối chiếu với bản đồ quy hoạch đã số hoá.
- Ước lượng giá từ các giao dịch lân cận — có sai số, nhưng có còn hơn không có gì.
- Đọc và giải thích sổ đỏ, hợp đồng cho người mua lần đầu, cùng danh sách những thứ cần kiểm.
- Phát hiện tin rao bất thường — giá lệch hẳn mặt bằng thường có lý do.
Ranh giới, và ở đây thì nghiêm túc:
- Máy không tạo ra dữ liệu không tồn tại. Giá giao dịch thật không công khai thì mọi mô hình định giá đều đứng trên nền rao bán.
- Không thay được kiểm tra pháp lý tại cơ quan có thẩm quyền. Đây là bước duy nhất chắc chắn và không bỏ được.
- Không thay được đi xem tận nơi.
- Ước lượng giá dễ bị hiểu thành khẳng định — và với tài sản lớn nhất đời người thì hiểu nhầm đó đắt.
Vì sao cái tên đáng chú ý
"Nhà đất số" gọi đúng cái đang thiếu: không phải thêm một sàn rao vặt, mà là phần dữ liệu và số hoá của thị trường.
Đuôi quốc gia đặt phạm vi Việt Nam rõ ràng — và đây là chủ đề mà bối cảnh pháp lý trong nước quyết định gần như mọi thứ, nên phạm vi quốc gia là đúng chứ không phải hạn chế.
Bất động sản là thị trường lớn nhất của nền kinh tế, và phần nội dung về dữ liệu của nó thì gần như trống, trong khi phần rao bán thì đã quá đông.
AI đã làm cho việc dựng sàn và gom tin thành chuyện vài tuần. Thứ còn khan hiếm là dữ liệu sạch cùng cách nói thật về chỗ dữ liệu còn thiếu, và một cái tên nói rõ mình làm phần đó.
nhadatso.vn là phần thứ hai.
Xem thông tin tên miền: nhadatso.vn trên Tên Miền Đẳng Cấp
